7 ČASTÝCH CHÝB MAJITEĽOV PRI PREDAJI NEHNUTEĽNOSTI

OBSAH E-BOOKU

1. Vyskúšam predávať sám

2. Stanovenie Predajne ceny

3. Prezentácia nehnuteľnosti

4. Obhliadky s kupujúcimi

5. Viacej maklérov a kancelárii

6. Pozor na kamarátske rady

7. Zmluvy a ďalšie kroky na katastri


Asi nám dáte za pravdu, že bývanie je jednou zo základných potrieb človeka. Táto potreba sa v priebehu života môže zmeniť aj viackrát.

Chceme bývať sami alebo s (novým) partnerom. Potrebujeme sa sťahovať do väčšieho alebo naopak do menšieho. Chceme dom, byt, záhradu, garáž, chatu a iné nehnuteľnosti - podľa toho, aké sú naše potreby, akí sme nároční a koľko máme finančných možností.

Realitnej činnosti sa venujeme od roku 2011. Za túto dobu sme nabrali veľa skúseností, o ktoré sa s vami chceme podeliť prostredníctvom tohto eBooku.

1. VYSKÚŠAM PREDÁVAŤ SÁM

• A čo, keby som si to skúsil predať sám?

• Čo na tom môže byť ťažké?

To, samozrejme, môžete. Je to nakoniec váš majetok, ale vy predsa chcete, aby ste to predali čo najlepšie. A niekedy aj čo najrýchlejšie. Je to tak?

Čo sa stane, keď si podáte vlastný inzerát?

Predovšetkým vám začnú volať realitní makléri, ale žiadny skutočný záujemca. Každý jeden vás bude prehovárať a obťažovať možno aj s rôznymi nekalými praktikami:

• Máme pre vás záujemcu / kupujúceho! A podobne... Výsledok je ten, že budete znechutení už po niekoľkých dňoch, čo nie je moc dobrý začiatok. Kto má podľa vás väčšiu šancu na úspešný predaj?

Výsledok?

Veľa telefonátov od maklérov, samé sľuby a žiadny konkrétny kupujúci.

2. STANOVENIE PREDAJNEJ CENY

Ako určím predajnú cenu? Aby ste neprerobili, je veľmi dôležité hneď na začiatku stanoviť optimálnu predajnú cenu. Pre majiteľa je to zložité, pretože má k nehnuteľnosti citový vzťah (veď ten dom sám postavil alebo navrhol, prežil v ňom kus svojho života, vyrastali tam jeho deti, a pod.).

Realitný maklér má, naopak, emočný odstup, orientuje sa v cenách nehnuteľností, komunikuje s klientmi a pozná ich požiadavky. Preto dokáže lepšie určiť plusy a mínusy.

Hneď, ako začneme nehnuteľnosť ponúkať a máme správne nastavenú predajnú cenu, je veľmi dobrá šanca, že sa nehnuteľnosť predá rýchlo. Nehnuteľnosť je nová, "neobkukaná" a priťahuje najväčšiu pozornosť. Pokiaľ majiteľ nastaví cenu výrazne vyššiu, o týchto záujemcov príde, a tí sa už nikdy nevrátia. Tak začne znižovať cenu.

Ale, keď sa niečo neustále zlacňuje, znamená to, že je to ležiak, o ktorý nikto nemá záujem.

V tejto fáze sa zvyčajne stáva, že majiteľ poprosí o pomoc realitnú kanceláriu.

Najlepšia cesta je prestať danú nehnuteľnosť na určitý čas ponúkať.

A ešte maličkosť: stanovovať cenu podľa inzerátov podobných nehnuteľností je nezmyselné. Tieto ceny nie sú trhové a každý chce skúšať na čo najvyššej hranici. Je rozdiel, či chcete PREDAŤ alebo PREDÁVAŤ. Skutočne predajné ceny bývajú niekedy až o 20% nižšie.

Výsledok?

Cenu znižujete, až nakoniec niekedy skončíte pod reálnou cenou a žiadny konkrétny kupujúci.

3. PREZENTÁCIA NEHNUTEĽNOSTI

Aby sme nehnuteľnosť dobre predali, je treba ju dobre inzerovať. Čím viac ľudí sa o ponuke dozvie, tým lepšie. Preto je dobré zvoliť hneď niekoľko predajných stratégií.

Naša realitná kancelária používa špeciálnu technológiu, ktorá vyhodnocuje odozvu z jednotlivých realitných serverov. Preto vieme, na ktorých serveroch sa oplatí inzerovať a na ktorých nie.

Samozrejme, využívame aj databázu dopytujúcich klientov, ktorá je neustále aktualizovaná a dopĺňaná novými a novými klientami. Okrem toho je dôležité aj to, ako nehnuteľnosť prezentujeme.

Samozrejmosťou sú kvalitné fotografie, moderovaná video - obhliadka, kvalitný pôdorys a dobre spracovaný inzerát. A aj ten treba raz za mesiac pozmeniť...(napr. zimné fotky na jar nie sú "to pravé orechové").

Nakoľko v realitách nejde o malé peniaze, paradoxne nájdeme na internete veľké množstvo inzerátov, ktoré sú doslova "šité horúcou ihlou". Často vidíme pár fotiek, rozmazaných, tmavých alebo tam nie sú vôbec. A nič nehovoriaci popis. Prečo by mal záujemca kliknúť PRÁVE na takýto inzerát?

Výsledok?

Vaša prezentácia nie je pútavá, zaujme len málo kupujúcich, tým pádom sa vám nehnuteľnosť ťažšie predáva a predávate dlho, alebo predáte nakoniec za nižšiu cenu.

4. OBHLIADKY S KUPUJÚCIMI

Aj obhliadky majú svoje pravidlá. Nielen v realitách platí, že PRVÝ DOJEM je najdôležitejší. Preto si dovolíme zo svojej skúsenosti ponúknuť pár tipov:

• Čisté a upratané byty či domy sa predávajú rýchlejšie a za vyššiu cenu. Miestnosti by mali pôsobiť uprataným (útulným, ale priestranným) dojmom. Je dobré, keď kupujúceho uvíta uprataná spálňa a ustlaná posteľ.

• Predsieň, preplnená kabátmi a topánkami, je vďaka nim opticky menšia. Čo môžete, poupratujte do šatníka / skríň. Utrite prach.

• Čistá pracovná doska v kuchyni, bez špinavého riadu. Chcete predsa kupujúcemu ukázať, aká praktická a priestranná je vaša kuchyňa. Pamätajte, že rozhodujúce slovo pri kúpe nehnuteľnosti má často manželka.

• V kúpeľni (alebo na balkóne) by nemala visieť sušiaca sa bielizeň a okolo vane a umývadla by nemalo byť veľa fľašiek od šampónov. Túto miestnosť by ste sa mali snažiť prezentovať ako najčistejšiu, voňavú a priestrannú.

• Pokiaľ máte pekný výhľad z okien, roztiahnite pred dennou obhliadkou záclony. Ukážete kupujúcemu krásu, budúceho výhľadu. Klienti často kupujú práve lokalitu a výhľad.

Ak by obhliadka, naopak, prebiehala vo večerných hodinách, rozsvieťte predtým všetky svetlá, aj vonkajšie. Chcete predsa navodiť atmosféru príjemného, útulného domova.

• Nie každý bude ochotný akceptovať vôňu vašich cigariet alebo zápach oleja po vyprážaní. V takomto prípade je dobré obytné priestory pred obhliadkou vyvetrať, prípadne decentne rozvoňať.

Kupujúci sa veľakrát rozhodujú nielen na vecnom alebo vizuálnom základe, ale aj na pocitovom.

• Veríme, že vaši domáci miláčikovia sú dôležitými členmi rodiny. No nie každý kupujúci zvieratká miluje a niektorí majú na srsť domácich miláčikov aj alergiu. Pošlite niekoho z členov vašej rodiny pred obhliadkou so psíkom na prechádzku. Psík vám bude vďačný a kupujúci možno tiež.

• Pokiaľ máte záhradu, je dobré venovať čas aj jej. Nechcela by ta tráva už náhodou pokosiť?

• Všetky tieto veci zase omnoho lepšie vidí maklér ako nezúčastnená osoba, než ako majiteľ, ktorý v dome býva a má k nemu citový vzťah.

Tipov, ako vylepšiť dojem z vášho bytu či domu, existuje veľa. Keby sme ich chceli všetky vymenovať, bolo by to samo o sebe na vydanie jednej knihy.

Výsledok?

Všetko pripravíte a na obhliadky môžu chodiť rôzny ľudia, či sú to vážny záujemcovia, alebo makléri, alebo špekulanti. Neviete alebo nemáte čas ich vyselektovať. Takéto obhliadky nie sú efektívne a vy strácate čas a domáce pohodlie.

5. VIAC MAKLÉROV A KANCELÁRIÍ

Niektorí majitelia uvažujú takto: "Čím viac realitiek bude moju nehnuteľnosť ponúkať, tým viac bude záujemcov a tým rýchlejšie sa to predá za cenu, ktorú požadujem." Skutočnosť je však úplne iná.

Všetky RK inzerujú na viac-menej rovnakých portáloch. Pokiaľ záujemca uvidí, že rovnakú nehnuteľnosť ponúka viacej realitných kancelárií, je to pre neho jasný signál, že je nehnuteľnosť ťažko predajná alebo bude predajná cena rôzne prezentovaná.

V tom prípade buď záujemca vôbec nezavolá, alebo vie, že si môže vynútiť zľavu. Potom sa stáva, že záujemca postupne osloví všetky RK, ktoré danú nehnuteľnosť ponúkajú, a tlačí ich s cenou dole.

Pokiaľ Vašu nehnuteľnosť bude ponúkať jeden maklér, máte situáciu pod kontrolou. Ako sa, podľa vás, bude snažiť maklér, ktorý vie, že rovnakú nehnuteľnosť ponúkajú aj iné RK? Všetko je o motivácii. A čo je, podľa vás, väčšia motivácia? Keď viem, že za svoju prácu dostanem odmenu alebo, keď viem, že MOŽNO dostanem odmenu?

Zverte svoju nehnuteľnosť jednému maklérovi a uvidíte, ako sa bude snažiť. Podstatou exkluzivity je to, že sa z vašej nehnuteľnosti stane EXKLUZÍVNY TOVAR!

Pokiaľ si výberom makléra nie ste istí, môžete zmluvu podpísať na kratšiu dobu (1-3 mesiace). Pre neho to bude dostatočná motivácia, aby predviedol, čo vie najlepšie.

Výsledok?

Niekoľkonásobná ponuka vašej nehnuteľnosti s rôznymi cenami vyvoláva pochybnosti u kupujúcich a makléri sa nebudú snažiť na 100% predať vašu nehnuteľnosť, keď vedia, že je to v ponuke xy krát.

6. POZOR NA KAMARÁTSKE RADY

Asi to poznáte. Sused hovoril, že jeho známy si svoj dom / byt predal sám a žiadnu RK k tomu nepotreboval. Niektorí ľudia majú tendenciu ukazovať druhým, akí sú schopní a úžasní, ale skutočnosť môže byť úplne iná. Možno mal šťastie a zvládol to sám, ale možno na tom prerobil. Lenže s tým už sa nikomu nepochválil.

Ale dobrý priateľ by vám mal povedať: "Ja tomu nerozumiem. Stretni sa radšej s niekým, kto s tým pracuje a ovláda to."

Za "dobré" rady dotyčný nenesie zodpovednosť. Chyba, ktorú urobíte pri predaji nehnuteľnosti, Vás môže stáť veľké peniaze.

Výsledok?

Za "dobré kamarátske" rady dotyčná osoba nenesie zodpovednosť. Chyby, ktoré urobíte pri predaji vašej nehnuteľnosti, vás môžu stáť veľmi veľké peniaze.

7. ZMLUVY A ĎAĽŠIE KROKY NA KATASTRI

Pokiaľ predávate byt alebo dom, je to pravdepodobne tá najdrahšia vec vo vašom živote. To nie je žiadna hračka. Zmluvy stiahnuté z internetu, právnik, ktorý sa nešpecializuje na realitné právo, neznalosť množstva detailov pri prevode peňazí aj nehnuteľnosti... To všetko je hazard s vašimi peniazmi.

Výsledok? 

Neraz sa stalo, že predávajúci nakoniec nemal ani peniaze, ani nehnuteľnosť a zostali mu len súdne ťahanice.


ODPORÚČANIE od ExpertinaByvanie.sk

Vyhľadajte na webe makléra - odborníka, za ktorého hovoria výsledky a spokojní klienti.

Dohovorte si schôdzku v jeho realitnej kancelárii, aby ste si spravili celkový dojem.

Overte si, ako dlho dotyčná kancelária existuje a či sa náhodou nezaoberá aj inou činnosťou

Nechajte si vysvetliť, ako bude predaj vašej nehnuteľnosti prebiehať a potom sa správne rozhodnite.

Nakoľko sa táto príručka venuje predovšetkým predajom nehnuteľností, väčšina informácií tu obsiahnutých platí aj v prípade prenájmu.


Ďakujeme, že ste dočítali až sem a prajeme Vám pri predaji vašej nehnuteľnosti veľa úspechov.


Ak budete mať akékoľvek otázky, prosím neváhajte nás kontaktovať na

INFO@ExpertinaByvanie.sk

alebo

+421 940 321 303

alebo

www.ExpertinaByvanie.sk

Ďakujeme Vám.